גיאות אפיקי נדל"ן בע"מ נ' אשכנזי ואח'

פסק דין

פתח דבר

א.תביעה לסילוק ידם של הנתבעים מחצר, אשר על פי תשריט בית משותף הוצמדה לחנויות השייכות לתובעת. הנתבעים טוענים כי קיימת זיקת הנאה מכוח שנים לטובת המקרקעין שבבעלותם או בהחזקתם, וכי השימוש הנעשה על ידם בחצר המריבה נעשה בהתאם לזיקת הנאה זו.

העובדות הצריכות לעניין וטענות הצדדים

ב.התובעת היא חברה בע"מ הזכאית להירשם כבעלים של חלקות משנה 7, 8, 13, ו-12 בחלקה 15 בגוש 6977, שהן חנויות בקומת קרקע ברח' הגר"א 39-41, בתל אביב – יפו. החנויות נרכשו בנאמנות עבור התובעת ביום 2/9/08 מהבעלים הרשום, חב' חלקה 16 בגוש 6977 בע"מ. חזית החנויות פונה לעבר רח' הגר"א, והן סמוכות זו לזו, ומסודרות משמאל לימין לפי הסדר 7, 8, 13, 12. בין חנויות 7, 8 לחנויות 13, 12 מצויה כניסה לחצר פנימית קטנה שרוחבה כ-3.5 מ' והיא בנויה כמעין האות "ו", אשר ראשה מגיע עד לחלקה האחורי של חנות מס' 8. חצר פנימית זו, ששטחה כ-50 מ"ר, מסומנת בתרשים הבית המשותף וצמודה לחנויות השייכות לתובעת (להלן – "החצר הפנימית").

הנתבע 1 הוא הבעלים הרשום של בית מלאכה ברח' הגר"א 41 (פינת רח' ראש פינה) בתל אביב, הידוע כחלקת משנה 11 בחלקה הנ"ל (חלקה 15 בגוש 6977). בית המלאכה של הנתבע 1 בנוי בצורת "ר", כך שחלקו מצוי בסמוך לחנות מס' 12 של התובעת (וביניהן מפריד מעבר המוביל לגרם מדרגות של הבית המשותף). חלקו האחר של בית המלאכה סמוך לחלק האחורי של חלקת משנה 13, והוא ממשיך עד לחלק האחורי של החצר הפנימית הנ"ל.

הנתבעת 2 שכרה את בית המלאכה מהנתבע 1, בחוזה מיום 1/1/07, והיא מפעילה במקום בית דפוס.

ג.התובעת טוענת כי הנתבעים פלשו לשטח החצר הפנימית וכי הנתבעת 2 עושה בחצר שימוש לצורך העברת סחורות לבית המלאכה ולצרכי חניה. מדי לילה נועלת הנתבעת 2 את שער הברזל שבפתח החצר הפנימית. לטענת התובעת על הנתבעים לסלק את ידם מהחצר הפנימית ולהימנע מלעשות בה כל שימוש, בהיותה רכוש פרטי של התובעת. התובעת מכחישה קיומה של זיקת הנאה כלשהי לטובת הנתבע או לטובת המקרקעין השייכים לנתבע.

ד.הנתבע 1 טוען לקיומה של זיקת הנאה מכוח שנים, לפי ס' 94(א) לחוק המקרקעין. עם השנים התגבשה זיקת הנאה למעבר בחצר הפנימית הן לצורך פריקה וטעינה של סחורה לבית המלאכה של הנתבע (זיקת הנאה לטובת המקרקעין), והן לצורך גישה לשירותים המשותפים הנמצאים מעבר לצד השמאלי של החצר הפנימית. זאת לדעת, בקצה השמאלי של בית המלאכה, מצויה דלת אשר נפתחת אל החצר הפנימית. דרך דלת זו ניתן להכניס סחורה אל חלקו האחורי של בית המלאכה, וכמו כן ניתן לצאת אל עבר השירותים המשותפים – מרחק של כ-5 מ' מבית המלאכה דרך החצר הפנימית.

בכל הנוגע למחלוקת בדבר הזכויות במקרקעין הסתפקה הנתבעת 2 בהצטרפות לטענות הנתבע 1 כלפי התובעת. הנתבעת הוסיפה כי הסיבה העיקרית ששכרה את בית המלאכה מהנתבע 1 הייתה האפשרות לקיים הפרדה בין אגפיו של בית המלאכה. האגף הפונה לרחוב משמש את הנתבעת כמשרדים ואילו האגף האחורי – אשר לו כניסה נפרדת דרך החצר הפנימית משמש לנתבעת כבית דפוס.

הראיות

ה.מטעם התובעת העידו: מר משה כהן, מנהל התובעת; עו"ד מרים ליפשיץ, מבעלי חב' חלקה 16 בגוש 6977 בע"מ; ומר דוד פשטיצקי אשר החזיק באחת החנויות כשוכר לאורך שנים רבות. לתצהירו של מר כהן צורפו המסמכים הבאים: הסכמי הרכישה ונסח רישום; מסמכי הבית המשותף לרבות תשריט; רישיון בניה של המבנה משנת 1962, ומכתב דרישה של התובעת.

מטעם הנתבע העיד הנתבע עצמו. לתצהירו צירף הנתבע את המסמכים הבאים: הסכמי הרכישה של בית המלאכה; נסח רישום; תשריט; הסכמי שכירות שונים המתייחסים להשכרת בית המלאכה במהלך השנים; מכתב תשובה למכתב הדרישה של התובעת, ותמונות של הנכס וסביבתו.

מטעם הנתבעת העידה גב' דקלה יוסף, אשר מנהלת את בית הדפוס הפועל בבית המלאכה של הנתבע, יחד עם בעלה.

דיון

ו.זיקת הנאה –

דיני "זיקת הנאה" מפורטים בסימן ג', של פרק ד' לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (להלן – "החוק"), אשר כותרתו "זכויות במקרקעי הזולת". (הזכויות האחרות המנויות בפרק זה הן: שכירות, משכנתא, וזכות קדימה). ס' 92 לחוק קובע כי: "זיקת הנאה יכול שתהא לטובת מקרקעין (להלן - מקרקעין זכאים) או לטובת אדם פלוני, לטובת סוג בני אדם או לטובת הציבור." ס' 93 לחוק קובע שזיקת הנאה יכול שתקבע, בין היתר, כי בעל המקרקעין הזכאים או מי שהזיקה ניתנה לטובתו זכאי לשימוש מסויים במקרקעין הכפופים.

הדרך לרכישת זכויות במקרקעי הזולת היא בהסכם בין בעל המקרקעין לרוכש הזכות. יוצאת מכלל זה זיקת ההנאה אותה ניתן לרכוש גם מכוח שימוש רב שנים בזכות הראויה להוות זיקת הנאה.

נושא זה הוסדר בס' 94 לחוק, תחת הכותרת "זיקה מכח שנים", בהאי לישנא:

"(א) מי שהשתמש בזכות הראויה להוות זיקת הנאה במשך תקופה של שלושים שנים רצופות רכש את הזיקה והוא זכאי לדרוש רישומה.